Het kopen van een woning

Op welke zaken moet ik letten?

Ik wil graag weten wat er komt kijken bij het kopen van een huis. Waar moet ik aan denken bij het kopen van een bestaande woning?

De koopsom (k.k.) 
Allereerst is het van belang dat ik vooraf met mijn hypotheekadviseur de maximale hypotheek bepaal. Op basis hiervan kan ik een woning zoeken die binnen mijn prijsklasse valt. Ik moet hierbij rekening houden met de kosten voor de koper (k.k.). Dit zijn zogenaamde bijkomende kosten. Hier wordt onder andere onder verstaan: de overdrachtsbelasting, de notariskosten, de advies- en bemiddelingskosten en de taxatiekosten. De kosten kunnen eventueel gedeeltelijk meegefinancierd worden.

De zoektocht 
Het mooiste onderdeel van het kopen van een huis is het bezichtigen van meerdere huizen. Ik plan afspraken in om huizen die voldoen aan mijn zoekprofiel en smaak te bezichtigen. Waar zie ik mezelf al wonen? Op het internet kan ik al veel informatie vinden, maar het gevoel op het moment dat ik een huis binnenstapt moet goed zijn. Zodra ik een huis binnenstap, weet ik het meestal al. Is dit het huis, of moet ik toch nog verder zoeken?

De bezichtiging
Voor de bezichtiging maak ik een afspraak met de verkopende makelaar of in sommige gevallen met de verkoper zelf. Tijdens de rondleiding moet ik goed letten op de staat van onderhoud. Eventueel neem ik een deskundige mee om de staat van het huis mee te kunnen nemen in mijn beslissing. Daarnaast kan ik bij gemeentelijke instanties of bij de makelaar informatie inwinnen over het bestemmingsplan, grondverontreiniging en eventueel de op de woning rustende zakelijke rechten.

De onderhandelingen 
Wanneer ik besluit om te gaan bieden op het huis, kan ik door mijn aankoopmakelaar een bod uit laten brengen. Het voordeel van een aankoopmakelaar is dat hij of zij de waarde van het huis goed kan inschatten. De onderhandelingstechnieken kunnen zorgen voor een lagere koopsom. Uiteraard zal de aankoopmakelaar mij wel een courtage in rekening brengen.

Ga ik zelf een bod uitbrengen? Dan zorg ik er wel voor dat ik een waarde-indicatie van het huis heb. De vraagprijs is namelijk niet altijd de werkelijke waarde van een huis. Te hoog bieden kan tot gevolg hebben dat ik geen hypotheek kunt krijgen op het onderpand. 

Voor een officiële waardebepaling laat ik een taxatierapport opmaken door een erkend taxateur. Ook kan ik een bouwtechnische keuring laten uitvoeren; dit geeft mij inzicht in de noodzakelijke kosten voor het verbeteren van een huis.

Nadat ik een openingsbod hebt gedaan, ontvang ik waarschijnlijk een tegenbod. Ik kan zelf bepalen of ik een tweede bod uit ga brengen. Als uiteindelijk mijn bod en het tegenbod van de verkoper erg dicht bij elkaar liggen, kan ik een eindbod doen. Dit eindbod is dan de hoogste prijs die ik wil betalen voor het huis. Als de verkoper akkoord is gegaan met de prijs is de koop bijna gesloten.

Voordat ik de koopovereenkomst onderteken, moet ik voldaan hebben aan mijn onderzoeksplicht. Dit betekent dat ik de verkoper vraag naar zaken zoals eventuele gebreken en rechten die op de woning rusten, zoals erfdienstbaarheden. De verkoper heeft namelijk een meldingsplicht. 

De koopovereenkomst 
Is er uiteindelijk overeenstemming bereikt? Dan wordt er een koopovereenkomst door de makelaar van de verkoper (als hij/zij daarvan gebruik maakt) opgesteld en door mij en de verkoper ondertekend.

In de koopovereenkomst staan zaken zoals onder andere de exacte omschrijving van de woning, de koopsom, de datum van de eigendomsoverdracht, de hoogte van de bankgarantie/waarborgsom (circa 10% van de aankoopsom), de betrokken notaris en de ontbindende voorwaarden.

Op basis van de ontbindende voorwaarden kan ik de overeenkomst nog kosteloos ontbinden. Dit kan zijn door onder andere het niet verstrekt krijgen van de woonvergunning, of het niet rond krijgen van de financiering (aan te tonen door een afwijzing van 3 hypotheekverstrekkers).

Daarnaast kan ik tot drie werkdagen, ná het ondertekenen van de koopovereenkomst, zonder opgaaf van redenen van de koop afzien. De verkoper heeft deze optie niet.

Als het overhandigen van de sleutels eerder plaatsvindt dan het ondertekenen van de transportakte bij de notaris, dan zal er een sleutelovereenkomst opgemaakt en ondertekend worden. Ik moet het huis verzekeren (opstalverzekering) op de dag dat de sleutels aan mij overhandigd worden.

De notaris 
Bij de notaris, die door mij is uitgezocht, worden de hypotheek- en transportakte ondertekend. In de hypotheekakte staan de afspraken tussen mij en de hypotheekverstrekker beschreven en in de transportakte is vastgelegd dat ik de nieuwe eigenaar van de woning ben.

De notaris stuurt mij vooraf een zogenaamde afrekening. Hierop staan de bedragen die de notaris namens mij aan verschillende instanties en personen betaalt. Na ondertekening van de aktes zorgt de notaris voor de inschrijving in het Kadaster en ben ik officieel eigenaar van de woning.

In het kort: 
1. Ik maakt een afspraak met mijn hypotheekadviseur en bespreek de mogelijkheden.
2. Ik zoek een woning die binnen mijn mogelijkheden en wensen past.
3. Ik maak een afspraak met de makelaar of met de verkoper zelf.
4. Onderhandelingen over de koopprijs.
5. Ondertekenen koopovereenkomst.
6. Afspraak bij de notaris.
7. Ondertekenen van de hypotheek- en transportakte bij de notaris.